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2025-01-11 08:44
12月18日，天津國資房企津投城開啟動資產置換，同時發行股份及支付現金方式，購買能源集團等持有的天津津能、天津熱力等公司控股權，并募集配套資金。交易完成后，公司主營業務將由房地產開發經營變更為供熱、綜合能源服務及新能源發電等業務，意味著公司將徹底轉換賽道。
地產公司“轉軌”其他產業并非孤例。今年7月，格力地產啟動置出所持有的上海等地相關房地產開發業務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海免稅集團不低于51%股權。由此轉身零售賽道，被市場冠以“免稅新貴”的預期。日前，公司重大資產置換暨關聯交易事項獲得珠海市國資委批復。
這種轉軌具有“徹底”拋棄地產業務的意味。在這輪房地產企業轉型潮中，還出現過一些“輕轉型”案例。比如北京國資房企華遠地產，它是將房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東北京市華遠集團，聚焦于代建、酒店經營、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務，實現業務的戰略轉型。此外，港股美的置業籌劃將房地產開發及銷售業務進行內部重組，由私人公司持有這部分業務，進而將重心轉移到輕資產模式，專注經營性業務，包括物業管理服務、商業物業和產業園設計、運營服務以及房地產科技等。
與部分公司通過破產重整等方式解決債務問題不同，這些房地產企業在財務層面沒有債務爆雷，可見在企業運營和解決地產包袱層面，具有“前端化”的意味。
從效果來看，這更有利于防患于未然，而從財務影響來看，同樣可以實現降低企業的杠桿率及負債水平，尤其是減輕償債壓力，助力地產企業增強抗風險能力的作用。此外，路徑選擇方面的“去重取輕”，以及運營層面的轉換賽道推進轉型，也都是這些案例表現出來的共同特征。
除了前述類型之外，還有一種模式并進。北京民營地產公司萬通發展籌劃作價3.24億美元收購索爾思光電1.24億股股份事項，以切入光模塊領域，推進通信與數字科技領域發展。
由此，同樣是地產公司轉型，正在日趨明晰的分化出的“格力地產式”“華遠地產式”“萬通發展式”這三種不同的轉型路徑，最新出現的津投城開運作方式，可以歸為“格力地產式”。未來倘若還出現地產上市公司轉型，大概率也會沿著這三條路徑演進。
轉型路徑多元，映射出行業步入新周期。地產行業下行周期下，政策的每一步都牽動著市場神經。從目前市場整體運行特征來看，主流判斷認為，房住不炒、租購并舉的政策目標已經實現。房地產整體正在步入存量時代，市場已經是一個全然不同的新世界。
在此背景下，相關上市公司隨勢而變，既有利于地產化債和公司轉軌發展，也有利于資本市場煥新和高質量發展。
在這些自救方式中，往往都是“大手術”，有時會伴生著重組方案調整。前述案例中的一些公司，最終運作方式都是通過其他重大資產重組方案調整而來的。
從二級市場表現等維度來看，地產轉型往往給與市場新預期。但三條路徑之上，各有不確定性。以某些地產公司就因為深陷立案調查風波暫停了重組，相關進展一波三折。
對于地產企業來說，在剝離地產主業后，將如何應對萎縮的營業收入規模問題，需要提前謀劃解決。而即便注入資產之后，新的增長點是否能生根發芽、開花結果，尤其部分“紅海”產業如何穿越周期，非周期產業如何實現業績的平穩增長，也是房企轉型后不得不面對的新課題。
