券商中國
2025-01-10 16:15
止跌回穩進行時
◎記者 張良
對中國樓市而言，2024年無疑是一個政策大年。據研究機構統計，截至2024年11月末，從中央到地方陸續出臺的房地產調控政策累計逾700次，縱觀這些政策，“優化”“松綁”“止跌”“回穩”是其最大的共性。
如此之多的政策密集出臺，背后有何深意？其實，早在2023年中央就明確作出“要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”的重要研判，一年后的2024年中央經濟工作會議，進一步強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。
政策密集出臺后效果如何？站在2024歲末我們回眸發現，與房地產相關的土地市場、新房市場、二手房市場、并購市場都陸陸續續熱鬧起來了：鮮少拿地的民營房企開始嘗試拿地了，熱點城市土地市場又現“地王”了；猶豫不決的購房者陸續出手買房了，持續觀望的潛在購房者開始心動了；就連沉寂多時的并購市場也出現了多起標志性的并購案例。
種種回暖的現象，都指向了“止跌回穩”四個字。
2025年樓市會如何走？房企高管、房產經紀人、購房者、樓市專家都對上述積極變化給予了肯定。但提醒稱，當前的房地產市場乍暖還寒，他們期待2025年房地產業的各項政策能真正落到實處，持續用力推動房地產市場止跌回穩的勢頭得到鞏固、回穩勢頭更加明顯。
樓市政策
寬松貫穿全年
與2016年中國房地產市場高歌猛進時，調控政策密集出臺以降溫樓市不同，2024年出臺的各項政策以松綁為主基調，且處處滲透著政府對行業的呵護。
從年初建立城市房地產融資協調機制，到年中統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，再到年末持續用力推動房地產市場止跌回穩，不斷出臺的各項政策極具針對性，在滿足剛性和改善性住房需求的基礎上，目標直指防范化解重點領域的風險以及穩住樓市。
中央層面，4月30日，中央政治局會議指出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。5月17日，中國人民銀行下調首套房和二套房首付比例，取消全國層面個人住房貸款利率下限，下調住房公積金貸款利率。9月26日，中央政治局會議首提“要促進房地產市場止跌回穩”，同時強調“對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量”，方向清晰，目標明確。
地方層面，“5·17”“9·26”兩輪重大舉措落地前后，各地政策出臺頻次明顯加快，落實政策包括優化/取消限購、降低首付比例、降低房貸利率、取消普通住房和非普通住房標準、放松限售、優化限價、發放購房補貼等多個方面，其中廣州全面取消限購，北京、上海、深圳對限購、限貸政策進行了多輪優化放松，核心二線城市限購、限貸政策全面放開。
12月9日，中央政治局會議首提“穩住樓市”，12月12日，中央經濟工作會議強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，兩次重要會議為2025年樓市走向定下基調。
中指研究院政策研究總監陳文靜認為，2024年以來，國家在需求端、供給端、去庫存方面均出臺多項“穩地產”政策，未來推動政策加快落地見效，是市場實現持續性“止跌回穩”的關鍵，預計2025年房地產政策寬松基調仍將延續，下階段政策有望繼續圍繞“促進需求”和“優化供給”展開。
市場銷售
峰回路轉
房地產業是國民經濟的支柱產業，規模大、鏈條長，樓市穩則經濟穩、民生穩、消費穩。在諸多利好政策的刺激下，房地產市場在2024年第四季度峰回路轉。消費者對于樓市的信心大為增強，之前還在猶豫的購房者紛紛入市，年初觀望、年中等待、年末心動的人越來越多，曾經堅決不看好樓市的人也開始動搖了。
小李來上海工作已有兩年，在上海買房安家一直是他的愿望。隨著上海樓市政策持續寬松，尤其是9月29日上海出臺的樓市新政很給力——小李在上海擁有購房資格了！他隨即在國慶假期購入一套心儀已久的新房。
市場回暖的跡象有數據可證。住房城鄉建設部房地產市場監測系統數據顯示，10月、11月全國新建商品房交易網簽面積連續兩個月同比、環比雙增長，一線城市帶動二線、三線城市商品房成交增長。同時，截至目前，今年全國二手房交易網簽面積同比實現正增長，全國有11個省份的二手住宅交易網簽面積超過新建商品住宅。
“這一輪中央（政策）的目的是探底企穩，目前看已經發揮出作用。”華潤置地武漢公司相關負責人陳經天表示，公司10月的銷售數據環比大幅回升，顯示出市場正在企穩，近期新開樓盤的銷售也遠超預料。
樓市回暖在二手房市場表現得更為明顯。
楊寧寧是上海鏈家招商花園城B分行的一名房產經紀人。對她而言，2024年是個大年。據她介紹，今年上半年看房的人就陸續增多，經紀人開始忙碌起來，每天不停地帶客戶看房，但并沒有產生出很多的業績量。6月后，市場成交加快，特別是9月的樓市新政、11月的交易稅費減免以及取消普通住房和非普通住房標準之后，二手房市場成交量一直保持得不錯。
“我從業十余年，以前一年下來可能也就10單左右的成交量，但今年已經成交20多單，同事們的開單情況也比去年好很多。”楊寧寧表示，下半年客戶出手訂房的速度明顯加快，反映出他們對市場的信心在逐漸增強，相信接下來市場依然會保持穩定，二手房市場表現可期。
土地市場
局部回暖 民企出手
樓市的回暖，已經傳導至土地市場。12月17日，廣州市番禺區迎來4幅涉宅用地出讓，萬科以底價合計28.8億元摘得廣州南站商務區3幅宅地。這不僅是萬科時隔4年再次在廣州公開市場拿地，也是廣州市政府與房企聯合打造低效存量用地盤活的創新試點。
自2024年下半年以來，一些一二線城市的土地市場開始活躍起來。10月，綠城以總價34.22億元、成交樓面價50717元/平方米的價格斬獲杭州市上城區1幅地塊，打破了塵封8年的杭州單價“地王”紀錄。
對于近幾年持續低溫的土地市場來說，“地王”再現意義重大：一方面表明地方政府供地質量在不斷提高，優質地塊吸引房企展開激烈拼搶；另一方面也能看出房企投資日益聚焦以及對城市未來前景的樂觀態度。
更可喜的是，民營房企終于下場拿地了。9月，廣西南寧出讓兩幅商住地塊，競得者均為廣西本地民企；今年前三季度徐州土地市場上民企“零拿地”的情況也在9月底被打破，當地1幅“第四代住宅”地塊被一家新成立的民企收入囊中；11月，成都高新區大源板塊1幅宅地同樣被民企拿下，溢價率高達46%。據克而瑞研究中心統計，9月至11月，30個重點城市土地成交中，至少有12幅地塊被民企高溢價競得。
在國務院發展研究中心市場經濟研究所房地產研究室副主任牛三元看來，民企拿地是房地產市場企穩回暖的重要信號。在中央和地方一系列政策的作用下，隨著整個市場銷售的邊際改善，民營房企的信心得到提振。
今年以來，全國土地市場供應規模保持相對低位平穩運行，核心城市比較穩健，部分地區土地成交和城投拿地金額超過去年，顯示出一定程度的點狀復蘇跡象。
“目前仍處于去庫存、供求平衡周期，從10月以來典型高溢價高總價成交地塊來看，面對存量市場走高、人均住房面積高位的現狀，只有持續供應優質宅地，以市場化推動優秀企業競爭，才能切實提升新建住宅的建設品質。”克而瑞集團董事長丁祖昱表示。
并購再起
深耕主業或謀求轉型
隨著房地產市場從增量時代轉向存量時代，越來越多的房企更加重視可持續發展，他們或加碼主業深耕房地產，或探索新業務謀求轉型。
自2024年9月中國證監會發布《關于深化上市公司并購重組市場改革的意見》以來，房企的并購重組漸次活躍，甚至出現了數個備受行業關注的并購案例。
面對更加緊張的競爭格局，津投城開選擇主動轉型。12月18日，津投城開公告，公司擬購買天津能源投資集團有限公司及其下屬公司持有的天津津能股份有限公司等5家公司的控股權，并募集配套資金。交易完成后，公司主營業務將由房地產開發經營變更為供熱、綜合能源服務及新能源發電等業務。
大浪淘沙之下，越來越多的房企開始正視現實，不少上市房企高管在與記者交流時表示，希望嘗試探索向新質生產力方向轉型升級。民營房地產公司大名城董事局主席俞培俤告訴記者，大名城認識到公司經營的持續發展與適時轉型的重要性。公司上半年新增投資布局了人工智能算力以及低空經濟兩項業務，目前相關工作進展順利。
也有不少房企依然堅持深耕主業。中交地產于11月初宣布擬現金收購中交服務100%股權，該項收購將完善公司產業鏈的后端布局，加強公司房地產業務投資、建設、運營服務一體化協同效應。
中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜認為，政策鼓勵上市公司進行產業整合和跨行業并購，旨在提升資源配置效率和推動高質量發展。這些政策為房企的轉型提供了資金和政策上的支持，使得企業在轉型過程中能夠更加靈活和高效。
提振信心
“幫扶+自救”齊發力
一攬子增量政策開始落地顯效，但中國房地產市場過去積累的矛盾與問題相互交疊，并非一朝一夕所能化解。我國新建商品住房存量規模大，因此對商品房建設要“嚴控增量、優化存量、提高質量”。
政策層面已經明確，商品房庫存較多的城市，政府可按需定購，積極支持收購存量商品房用作保障性住房。目前，各地加速推進收購存量商品房用作保障性住房，專項債券支持回收閑置存量土地、新增土地儲備也在加快落地。
然而要提振市場信心，改善樓市預期，促進金融和房地產良性循環，“白名單”及保交房工作仍是重中之重。經過各地各部門的持續推進，297個地級及以上城市均已建立房地產融資協調機制。截至11月末，全國“白名單”項目貸款審批通過金額已達到3.6萬億元。保交房方面，截至11月底，全國保交房已交付住房324萬套，保障購房人合法權益的同時，對市場預期也帶來有效改善。
政府幫扶的同時，企業化債也在提速。
11月28日，旭輝控股集團宣布，合計持有適用債務未償還本金總額約87.36%的債權人已正式簽訂或加入境外重組支持協議。
此外，融創、華夏幸福、*ST金科、遠洋集團等一批房企在債務重組方面均取得新進展。
“房企風險出清依賴于房地產市場基本面變化，并且需要政策支持。目前來看，單純依靠市場力量無法實現企業風險出清。”中指研究院企業研究總監劉水認為，相關部門應加快制定系統性的房企風險化解方案，助力房企風險盡快化解，促進房地產市場止跌回穩。
展望來年
持續用力穩住樓市
2024年中央經濟工作會議釋放出的一個重要信號就是“穩住樓市”。會議指出，有效防范化解重點領域風險，持續用力推動房地產市場止跌回穩。
住房和城鄉建設部副部長董建國近日表示，接下來，要按照中央經濟工作會議要求，持續用力推動房地產市場止跌回穩。一方面，著力釋放需求，因城施策落實好各項政策，加力實施城中村和城市危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；另一方面，著力改善供給，在嚴控增量、優化存量、提高質量上下功夫，合理控制房地產新增的用地供應，大力實施城市更新，推動房地產企業有效盤活存量用地和房產，加快轉型發展。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“持續用力推動”的表述比較新穎，意味著下一步繼續貫徹落實“推出增量政策、落實存量政策”以形成政策疊加和釋放效應的邏輯。同時，“用力”也意味著未來不僅有新政策，而且政策力度會加大。
首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池認為，房地產市場要實現平穩健康發展，需要各地因城施策，出臺有利于扭轉供大于求局面的房地產政策，促進供求平衡，實現房地產市場止跌回穩。
追風趕月莫停留，平蕪盡處是春山。如何穩住樓市？或許“以進促穩”是核心。當前，中國房地產市場正處于新舊模式轉型的關鍵時期，我國住房發展正從“有沒有”轉向“好不好”，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產市場高質量發展的必然要求。房地產市場高質量發展，也將為中國經濟高質量發展積蓄更多動能，為建設適應人民群眾新期待的“好房子”提供更有力支撐。
