數據寶
張娟娟
2025-01-05 12:24
北京2025年首場土拍開門紅。
1月2日，北京海淀區朱房2宗宅地出讓，總起始價150.3億元，均不限地價、不限銷售指導價。最終，一宗地塊經過161輪現場報價被華潤+中鐵置業+招商聯合體以91.52億元競得，溢價率17.33%；另一宗地塊經過244輪現場報價被建發以90.404億元競得，溢價率25.04%。兩宗地總成交金額181.924億元，平均溢價率21.04%。
業內人士認為，北京土地市場在全國率先開市，海淀區朱房2宗優質地塊供應得到市場積極回應，同時，北京持續優化交易方式，將商品住房價格更多交由市場供求關系決定，進一步激發了市場活力，提振了市場信心。
北京2宗宅地181.9億成交
1月2日，北京市海淀區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地塊、HD00-0803-0030地塊出讓，總用地面積82037.86㎡，總規劃建面197676.95㎡，總起始價150.30億元。兩宗地塊均為純住宅用地，無其他多余配建，并且均不限地價、不限銷售指導價。
其中，HD00-0803-0029地塊，用地面積42734.155㎡，規劃建筑面積102561.972㎡，建筑限高48m，容積率2.4，掛牌出讓起始價為78億元，起始樓面價76052元/㎡。該地塊共吸引了建發、中海、金茂、中鐵置業+招商+華潤聯合體、保利發展等5家競買人參與競價，連同開拍前的線上報價，累計報價170輪，最終由中鐵置業+招商+華潤聯合體以總價91.52億元競得，成交樓面價89234/㎡，溢價率17.33%。
HD00-0803-0030地塊，用地面積39303.709㎡，規劃建筑面積95114.9758㎡，建筑限高48m，容積率2.42，掛牌出讓起始價為72.3億元，起始樓面價76013元/㎡。該地塊共吸引了建發、中海、金茂、中鐵置業+招商+華潤聯合體、保利發展、城建等6家競買人參與競價，連同開拍前的線上報價，累計報價達到249輪，最終由建發以總價90.404億元競得，成交樓面價95407元/㎡，溢價率25.04%。
中指研究院土地市場研究總監張凱認為，北京土地市場在全國率先開市，成交的海淀朱房2宗優質地塊，以其優越的地理位置、齊全的配套設施、便利的交通條件分別吸引了5家及6家競買人參加競買，最終經過多輪競價以溢價率17.3%及25%成交，市場對北京市加大優質地塊供應進行了積極回應。此外，北京持續優化交易方式，將商品住房價格更多交由市場供求關系決定，在促進房價回歸合理水平的同時，也為企業打造差異化的產品與服務創造了有利條件，進一步激發了市場活力，提振了市場信心。
未來核心城市土拍或繼續活躍
中指研究院的數據顯示，2024年，300城住宅用地成交規劃建筑面積同比下降超兩成，土地出讓金同比下降28%。各線城市成交規模均縮量，一線城市土地出讓金占比提升。土拍市場整體維持點狀高熱、持續分化的趨勢，“9·26”新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價。
從土拍熱度來看，北京、上海、深圳、杭州仍是房企重要布倉地，廣州、成都、合肥優質地塊房企參拍積極。根據中指研究院的數據，2024年22城住宅用地溢價成交占比為21.1%。其中，杭州、深圳、上海溢價成交宗數占比均超五成，北京、合肥、成都超三成。
在2024年9月底新政持續顯效下，當年10月以來，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍熱度繼續升溫。如2024年10月22日，杭州上城四堡七堡單元地塊溢價率達29%；10月29日，杭州蜀山單元地塊溢價率達51%；11月6日和11月15日，成都高新區桂溪街道、錦江區柳江街道兩宗地塊溢價率分別為46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區3宗地塊溢價率均在30%以上，11月27日，上海浦東新楊思地塊觸達中止價轉入“高品質建設”環節（溢價率達40.4%）；12月19日，杭州蕭山區北干東單元地塊溢價率達77%；12月30日，上海徐匯龍華地塊觸發中止價，裝標競到7000元/㎡，配套公建競到1840㎡，溢價率高達40%。
另外，北京、深圳宅地出讓價格最高紀錄刷新。2024年11月29日，北京酒仙橋1019-0014等三塊組團地塊成交總價達153.3億元，由中海獲?。?2月2日，深圳南山區粵海街道T107-0107地塊成交總價達185.1億元，由中海和華潤聯合體獲取。
中指研究院分析師孟新增指出，2024年10月以來核心城市土拍市場保持一定活躍度，當年12月，北京、深圳、上海、廣州等一線城市接連出讓多宗高總價地塊，這些地塊多由頭部央國企摘得，帶動百強房企拿地總額同比降幅收窄。中指研究院的數據顯示，2024年，百強房企拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1—11月降幅收窄1.8個百分點。
孟新增認為，2024年土拍熱度仍限熱點城市或核心區，市場分化加劇。展望未來，房企拿地仍維持審慎聚焦策略，核心城市土拍市場或將維持一定活躍度，但整體土拍市場回暖仍需要銷售市場的回暖支持。
責編：萬健祎
校對：李凌鋒
