證券時報
吳家明
2025-01-09 21:11
1月9日，中指研究院發布的2024年融資盤點顯示，2024年，房地產行業共實現債券融資5653.1億元，同比下降18.4%。房地產行業融資于2021年下半年進入下行周期，融資規模大幅回落，2024年延續了下降態勢。其中，信用債同比下降18.5%，海外債同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%，海外債在低水平上繼續下降，信用債成為融資絕對主力，ABS融資占比超三分之一。從單月來看，9月以來，在上年低基數影響下，債券融資總額單月同比連續回正，房企融資略有回暖，其可持續性有待觀察。
從融資結構看，2024年房企信用債是融資主力，ABS發行占比提升。報告顯示，2024年，房地產行業信用債發行規模為3448.5億元，同比下降18.5%，占總融資規模的61.0%，與上年基本持平。平均發行期限3.16年，其中發行期限在3年以上的占比45.7%，比上年增加3.7個百分點，期限有所延長。其中，混合所有制和民營房企信用債發行期限有所延長，3年以上債券發行總額占比明顯提升，新城、新希望、金輝、卓越、美的置業等均成功發行5年期中票，為其債務期限結構改善提供了有利條件。
從發行結構來看，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，年內央國企發行占比已超90%，較上年上升2.5個百分點；民企和混合所有制企業發行占比下降。2024年，民企發債仍保持低水平，從發行企業來看，2024年發債民企和混合所有制企業為8家，較上年有所減少，基本是規模較大尚未出險的企業。
中指研究院認為，當前，信用債發行渠道仍向優質房企敞開，但總體受益企業數量相對有限。9月，央行在發布會上提出，將“金融16條”政策由2024年底延長至2026年底。支持民營房企發債融資仍將持續實施，有助于企業豐富融資渠道，特別是隨著房地產市場筑底企穩，部分聚焦核心城市、經營穩健的房企或將率先受益，因而獲得更豐富的資金支持。
2024年，ABS融資規模為2137.6億元，同比下降13.6%，占總融資規模37.8%，較上年上升2.1個百分點；平均發行期限為9.85年，期限明顯延長。從單月來看，上半年，ABS月均發行規模僅150億元左右，下半年，ABS發行步入正軌，月均發行規模兩百億元以上，10月發行規模略有下滑，年末發行規模再次回升。
中指研究院認為，當前，基礎設施REITs、持有型不動產ABS等金融工具持續落地，為購物中心、長租公寓、產業園區等持有物業提供了寶貴的退出渠道，持有物業開發運營全周期的金融閉環更加完善。持有型物業在行業下行階段，成為房企盤活資產、補充資金的重要手段，房企同時也能從多元化經營中受益，逐漸改變經營模式，向新發展模式轉型。
海外債方面，2024年，房企海外債發行規模僅為69.0億元人民幣，同比下降69.5%，占總融資規模的1.2%，較上年下降了2.0個百分點；平均發行期限2.50年，發行期限均為3年以下，期限偏短，房企難以從境外獲得長期資金支持。
中指研究院企業研究總監劉水表示，2024年融資政策持續寬松，但債券融資規模仍在下降通道，市場復蘇的不確定性增加了投資人對房地產行業的疑慮，也使得企業對新增融資采取謹慎態度，融資規模仍在縮減中。
“明年房地產市場恢復仍面臨挑戰，企業還應提前籌劃現金流，充分利用各類融資政策支持以增加資金流入。積極利用項目白名單機制、經營性物業貸、支持房企發債、定增、公募REITs和持有型不動產ABS等融資政策，多渠道拓展融資現金流入，或可進行存量債務展期、借新還舊。”他表示。
