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聶英好
2025-01-10 07:15
1月9日，仲量聯行發布的數據顯示，2024年四季度，租金下降以及業主方提供的更多優惠政策繼續帶動升級需求，上海辦公室市場凈吸納量為14.96萬平方米，2024全年凈吸納量合計為47.63萬平方米。
仲量聯行上海商業地產部資深董事王岳表示：“租金下降的同時帶動中央商務區和非中央商務區內的成本驅動型需求，部分大面積租戶獲得有利的租約條款升級至新的辦公空間。”
在仲量聯行看來，2024年上海商業地產市場租戶租賃意愿整體謹慎。數據顯示，面對市場競爭，上海辦公樓市場整體租金2024年保持下行，其中，四季度，中央商務區租金環比下降3.7%，同比跌幅達到15.3%，大多數業主在續租及新租條件上保持議價空間，以維持出租率；非中央商務區租金環比下降4.1%，同比下降13.8%，大量可租賃面積持續加劇項目之間的競爭，促使業主提供更具吸引力的價格及激勵政策。
值得關注的是，越來越多的租戶將利用當前市場條件獲得更有利的租約條款，包括租金折讓、裝修期延長以及裝修補貼等。
在供應方面，上海商業地產市場2024年四季度共有13.88萬平方米的項目竣工交付，新增供應推高中央商務區整體空置率至16.4%，環比上升0.2個百分點，同比上升1.5個百分點。由于成本驅動型需求以及部分項目延期交付導致的較少供應，非中央商務區空置率環比下降0.6個百分點，同比下降0.8個百分點，為29%。
在2024年樓市政策持續寬松的背景下，上海一手高端住宅市場成交表現活躍，體現出改善型需求對于高品質住宅的迫切追求。
數據顯示，2024四季度，上海整體一手住宅成交量同比增長13.9%。但受制于新增供應收縮的影響，2024年全年一手住宅成交量712萬平方米，同比下降22.8%。高端市場方面，改善性需求持續釋放下，2024年四季度上海高端住宅成交1937套，全年高端住宅共成交5711套，同比增長85.8%。
價格方面，2024年四季度，上海高端一手住宅成交均價環比上漲0.3%至14.33萬元/平方米。在高端二手住宅市場成交勢頭小幅回升的背景下，該季度高端二手住宅成交均價環比下降3.6%至13.77萬元/平方米，降幅較上季度有所收窄。
仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示:“2025年的樓市政策是否會加大放松力度，取決于此輪市場復蘇的持續性。”在她看來，在當前的政策環境下，預計上海高端一手住宅均價將進一步上漲，同時，隨著二手住宅成交勢頭企穩回升，高端二手住宅均價降幅有望繼續收窄。
在投資市場，2024年上海投資市場共完成103宗交易，成交總額達573.5億元。成交金額較2023年同比減少38%，成交宗數同比增加12%，金額在10億元以下的占比高達81%。在當前的上海投資市場環境下，各類業主包括民營企業和各類機構等，紛紛采取了以價換量的策略，對市場活躍度的拉動起到了積極作用。2024年的投資市場中，高凈值人士與各類企業參與漸趨積極，不過多數機構投資者因多種考量仍持謹慎觀望態度，其保守決策對市場交易規模與格局走向有一定影響。
投資市場中的辦公資產表現突出，其2024年的成交金額占比達到40%，成交宗數占比為45%，穩居市場首位。與2023年辦公資產類別中自用買家占據絕對主導地位有所不同，隨著資產價格逐漸向市場合理水平回歸，2024年辦公資產類別中有三分之一的交易出于投資目的，反映出市場對上海未來資產價值的積極預期。
從資金來源來看，外資占投資交易比重從2023年的6%上升至2024年的12%，呈現出較為積極的回歸態勢。2024年外資主要聚焦于商業和長租公寓等資產類別。從投資目的來看，2024年投資占比高達70%，而自用占比為30%。市場更加偏向于投資主導，顯示出投資者對上海大宗資產增值潛力的信心。
校對：蘇煥文
