證券時報網
臧曉松
2025-01-09 22:32
1月9日，國泰君安濟南能源供熱REIT發售結果公告顯示，公眾投資者有效認購基金份額數量為122.02億份，為公眾發售初始基金份額數量的813.44倍，創下公募REITs認購倍數歷史新高。按7.48元/份計算，募集規模約為912.68億元。
公募REITs二級市場表現亮眼，截至1月9日收盤，中證REITs全收益指數年內上漲3.55%，十余只產品近一個月漲幅超10%。機構認為，當前市場利率下行趨勢明顯，公募REITs具有相對穩定的現金流，收益水平相對良好，配置價值凸顯。公募REITs風險收益水平與債券和權益存在差異，從大類資產配置效率的角度來說，越來越成為主流投資人的配置選擇。
新產品發行受追捧
公開資料顯示，國泰君安濟南能源供熱REIT是全國首單市政基礎設施公募REITs，也是全國首單供熱基礎設施公募REITs，底層資產為原始權益人濟南熱力集團持有的位于歷下區、歷城區的232段優質供熱管網資產的所有權及其對應的經營權利，截至2024年9月末入池供熱管網覆蓋面積達3,700.20萬平方米，服務用戶37.45萬戶。
此前在網下詢價階段，國泰君安濟南能源供熱REIT亦刷新紀錄。2025年1月3日發布的基金份額發售公告顯示，基金網下發售有效報價投資者數量達80家，管理的配售對象數量為234個，有效認購數量總和約為49.34億份，為初始網下發售份額（0.35億份）的140.96倍，為近兩年公募REITs項目網下詢價倍數新高。
不過，去年以來，公募REITs發行受到追捧已經是常態。2024年6月發行的華夏特變電工新能源REIT，公眾投資者有效認購基金份額數量為121.096億份，為公眾發售初始基金份額數量的448.52倍。按照發售價格3.879元/份計算，基金公眾發售部分比例配售前募集規模約為469.731億元。
7月中信建投明陽智能新能源REIT公眾發售初始份額為1200萬份，公眾投資者有效認購基金份額數量達到377972.36萬份，是公眾發售初始基金份額數量的314.98倍。
公募REITs資產配置價值凸顯
一級市場追捧的背后，是二級市場火熱的表現帶動了公募REITs的市場關注度。去年2月以來，公募REITs市場快速反彈。2024年全市場58只已上市公募REITs產品的平均漲幅為11.48%，漲幅最大的華夏北京保障房REIT當年上漲了46.5%，中金廈門安居REIT上漲了46.19%。
進入2025年，REITs熱度仍然不減。截至1月9日收盤，中證REITs全收益指數年內上漲2.40%，十余只產品近一個月漲幅超10%，公募REITs大類資產配置的價值日益凸顯。
“當前市場利率下行趨勢明顯，公募REITs具有相對穩定的現金流，收益水平相對良好，配置價值凸顯?！眹┚操Y管有關人士在接受證券時報記者采訪時表示，風險收益水平與債券和權益存在差異，從大類資產配置效率的角度來說，越來越成為主流投資人的配置選擇。
華金證券副總裁華一在接受證券時報記者采訪時則表示，在當前低利率、高收益資產稀缺背景下，更能夠凸顯公募REITs的優勢。部分公募REITs資產與國債收益率的利差較去年有明顯走闊跡象，貨幣寬松的市場環境也有利于提升公募REITs市場的流動性。
“在不確定的市場環境下，投資者愿意為一些相對的‘確定性’買單，疊加市場情緒隨著制度體系的完善已經逐步理性，公募REITs一級、二級市場都呈現明顯向好趨勢?！比A一說。
展望未來，前述國泰君安資管負責人表示，REITs市場仍然具有比較強的發展潛力。一級市場方面，可能越來越多的創新資產會被推向市場，給投資人更多的投資標的選擇，持續增加REITs資產的配置價值和重要性；二級市場方面，隨著投資人數量、配置資金量的提高，市場定價的有效性也會持續提升，非理性波動逐漸降低，有利于專業投資人的配置和交易。
“發行層面，公募REITs市場將迎來首發＋擴募的協同發展，REITs市場持續擴容，投資者結構更加多元；二級市場方面，近期經濟穩定轉型的總基調沒有變，債券收益率持續下行，公募REITs市場會呈現震蕩上行的趨勢?！比A一說。
市場擴容持續加速
2024年以來，REITs新發產品數量、規模創歷史新高。截至2024年12月31日，市場存量REITs達到58單，2024年發行的公募REITs數量高達29只，募資規模655億元，2024年新發數量等于過去三年總和。
與此同時，底層資產業態逐漸豐富。2024年，首批消費REITs、首只水利REIT發行上市、首只跨海大橋REIT陸續上市，首只農貿市場REIT，首只熱能REIT申報獲
新進展，市場業態進一步豐富，為投資者提供了更多的投資選擇，滿足不同風險偏好和投資目標的需求。
隨著市場規模的擴大，進一步吸引投資者進場，REITs產品的流動性也有望得到提升。
中泰證券指出，REITs市場投資者結構進一步豐富。前面幾年REITs市場參與的主要金融機構以券商和大型保險為主，但2024年從微觀結構上來看，隨著公募REITs相關利好政策落地、增量資金不斷涌現，公募固收、公募FOF、銀行理財、中小險資、私募等進一步活躍。
“從資產配置的角度，我們發現除了傳統的債券、股票產品線以外，不少金融機構都在積極發力公募REITs、FOF、衍生品等創新類產品，各種策略百花齊放，這也說明公募REITs在大類資產配置中的重要性開始顯現?！比A一表示。
校對：趙燕
