證券時報網(wǎng)
葉玲珍
2025-03-21 20:12
在剛剛結束的兩會上，有關房地產(chǎn)的表述不少，特別是“好房子”首次寫入政府工作報告，且迅速成為熱議的網(wǎng)紅詞匯。關于“好房子”，近年來各地都在探索，比如各地新面世的一些改善型住房項目，增加了封閉或開敞陽臺，部分面積不計入容積率；套內面積比較大的住宅，在起居室設置挑空空間；小區(qū)入口、入戶大堂或沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間等。
這些項目一經(jīng)面世，就受到了百姓的歡迎，很多購房者愿意為這些高品質產(chǎn)品支付更高的溢價。據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，各地探索的“好房子”項目去化率比其他項目高出不少。這說明，一方面過去城市化快速推進時期，為解決“有沒有”或“缺房子”而建設的很多房子，確實無法滿足現(xiàn)在的需求；另一方面，居民在解決了基本住房需求后，改善住房的需求很迫切。
正是基于各地在具體項目上的實踐、標準的探索，以及住建部這兩年在各地對市場需求新特征、新變化的調研，基本了解掌握了市場對“好房子”的需求維度。因此，新修訂的《住宅項目規(guī)范》（征求意見稿），對“好房子”的建設標準做了新的規(guī)定，比如將住宅層高提高至不低于3米。除了層高，臥室、衛(wèi)生間、廚房等都有面積規(guī)定、功能設置，比如衛(wèi)生間防滑等。
另外，新規(guī)在公共空間、結構安全，室內采光、通風、控噪等環(huán)境上，都有新的、更高的底線標準。“好房子”是房屋供給側結構性改革的產(chǎn)品，有望從供給端引領和驅動需求，激發(fā)“有房一族”換房的意愿。所以，我們看到近年來“賣一買一”的需求迅速增長，二手房掛牌多了，也有利于形成“先租后買”“先上車后改善”的梯度遞進、理性健康的住房消費模式。
很多年輕人、新市民、外來人口借此在城市落腳、扎根，也帶來了二手房交易、裝飾裝修、家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈下游消費需求，這也是房地產(chǎn)穩(wěn)定和良性循環(huán)的表征。同時，“好房子”的出現(xiàn)，在激發(fā)大家對“美好人居”需求的同時，還為新技術、新產(chǎn)品、新材料、新一代信息技術和智能建造技術提供了廣闊的應用空間，還將釋放出擴內需、促消費的巨大潛能。
有的人說，新技術、新材料、新工藝的投入，會不會導致“好房子”變成“貴房子”呢？當然，同一地段，硬件、材料、服務更好的房子，其價格也會相對高一些，但這與更高品質的產(chǎn)品及一般產(chǎn)品的價差邏輯是一致的。另外，“好房子”的建設指南或標準，更多地是基于百姓需求的升級和變化，在底線指標上的提高和優(yōu)化，即必須要滿足的標準，是對購房者的福利。
當然，如果有購房者想消費更高品質的住房，就如同買高價的汽車、手機，自然也會有這樣的產(chǎn)品，但整個新房市場供給端的底線標準提高了。值得注意的是，房地產(chǎn)進入存量時代、買方時代，開發(fā)商只能以“均好產(chǎn)品”贏得客戶、贏得市場。近期，“卷品質”（設計、配套、服務都好）的同時，價格還能友好已是市場新常態(tài)；另外，把空間、服務利用越好，利潤越有保障。
同時，地方政府在土地出讓、營商環(huán)境上也要作相應的改革，比如探索“限地價、競品質/競好房子方案”的供地模式；比如完善市政和公服設施，做到“拿地即開工、交付即辦證”，優(yōu)化規(guī)劃報建流程，“好房子”項目全部進入融資“白名單”；比如，推進二手房以舊換新，讓存量掛牌房源盡快賣出去，釋放好房子的消費潛力、能力，讓大家“敢消費且愿消費”。
住建部還表示，保障性住房也要建成“好房子”，政府的民生工程一定要帶頭；不僅要把新房子建成“好房子”，也要結合城市更新，采取多種方式，把老房子想辦法改造成“好房子”。國家正在推進的配租配售保障房籌建、老舊小區(qū)改造，也是按照“好房子”的標準來做。這樣，全社會的住房需求就被激發(fā)出來了，這既是穩(wěn)定房地產(chǎn)的需要，更是新模式的水到渠成。
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