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金融服務民生開啟新路徑。近日，北京市通州區及昌平區不動產登記中心同時完成“雙首單”不動產信托財產登記項目，這一創新實踐標志著不動產信托財產登記工作取得了突破性進展。

業內人士表示，上述突破是監管創新與市場實踐同頻共振的成果，更是信托行業回歸本源、服務民生的新起點。不動產信托登記機制為信托提供多元財產類型的財產隔離、滿足不同委托人綜合需求巨大空間。

“雙首單”實踐

展現不動產信托多元價值

近年來，不動產信托業務不斷發展，信托財產保護的重要性日益凸顯。但該項業務長期面臨不動產僅能登記在信托公司名下，不能與信托公司自有財產相區分的問題，難以真正實現信托風險隔離的功能，影響信托行業充分發揮服務民生作用。

為加大金融服務民生力度，優化金融服務民生供給，2024年12月份，北京金融監管局會同北京市規劃和自然資源委員會聯合印發《關于做好不動產信托財產登記工作的通知（試行）》，在全國率先打通不動產信托財產登記路徑，并首次以專項文件的形式，明確了不動產信托財產的登記路徑和辦理流程，實現了可將不動產登記為信托財產的效果，解決了潛在的權屬糾紛，保護了信托當事人的合法權益，為業務落地提供了制度保障。

談及不動產信托財產登記制度對信托業轉型創新的意義，清華大學法學院金融與法律研究中心研究員邢成對《證券日報》記者表示：“一是重塑資管行業格局。不動產信托登記催生新型‘資產管理—運營服務信托’生態鏈。二是推動信托業務結構轉型。登記制度激活存量資產價值，據測算北京市可盤活閑置不動產超萬億元。三是完善金融基礎設施。”

2025年4月2日，北京轄內國投泰康信托有限公司（以下簡稱“國投泰康信托”）和中國對外經濟貿易信托有限公司（以下簡稱“中國外貿信托”）分別在通州區、昌平區的不動產登記中心進行了首次不動產信托財產登記。

“雙首單”實踐展現了不動產信托的多元價值。其中，國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設立不動產信托，幫助老人實現“生前養老照護”與“身后守護子女”的目的，促進信托成為親情與責任的載體。中國外貿信托為北京市一位中年市民專業化定制不動產信托，將物流倉儲設施登記為信托財產，根據其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈，構建了新時代“不動產+慈善+養老+傳承”四位一體的信托服務模式。

破解風險隔離難題

滿足個性化需求

具體來看，中國外貿信托順利落地的不動產信托名為“外貿信托—吉量10號”項目。中國外貿信托黨委書記、總經理衛濛濛表示，該項目在不動產權證附記欄明確標注“不動產信托財產”及產品名稱，構建了三大核心優勢：一是權屬界定更清晰規范。第三方可通過登記信息一目了然地知曉財產狀態，未來即便面臨債務糾紛，信托財產也能依法獨立于各方資產，真正實現“風險隔離”；二是管理服務更專業高效。作為受托人，中國外貿信托為客戶提供從資產維護、價值管理到收益分配的全周期服務，幫助委托人擺脫不動產管理的繁雜事務；三是滿足委托人更多元需求。

談及委托人設立上述信托的初衷，衛濛濛介紹，委托人的家庭情況是當前許多“422”家庭（4位老人、一對夫妻、2個子女）的典型縮影。委托人夫妻均為獨生子女，正處于“上有高齡父母、下有未成年子女”的“夾心層”，希望以信托制度為工具，系統性解決家庭養老面臨的痛點問題：一是破解“獨生子女養老”的資產管理困境。在傳統模式下，家庭不動產分散登記在不同家庭成員名下，一旦父母遭遇意外或失能，子女可能面臨“資產查詢難、管理難、跨代傳承難”的多重障礙。信托的“財產獨立登記”機制，恰好能將不動產納入信托架構，明確權屬邊界，確保即便在委托人夫妻因意外無法履職時，老人的居住與生活保障、子女的成長資金仍能通過信托條款得到持續落實，避免因家庭重大變故導致“養老無著”。二是建立穩定可持續管理運用機制。通過信托公司的專業管理提高相關不動產的運用管理效率，減輕委托人自己的家庭事務負擔。三是一站式滿足委托人對收益用途的訴求。

“這一實踐讓單一房產同時承載養老保障、代際傳承與社會公益的多重使命，彰顯了信托制度在滿足個性化、復合化需求方面的獨特價值。”衛濛濛如是說。

展望未來，邢成認為，信托財產登記范圍將擴展至知識產權、數據資產等新型財產。接下來，信托公司需以不動產信托財產登記制度試點為支點，構建“資產運營+金融服務+科技賦能”三位一體模式，在不動產金融深化改革的浪潮中把握戰略機遇。