證券時報
2025-04-24 17:43
今年以來，房地產市場延續止跌回穩趨勢。
從樓市成交來看，克而瑞研究中心根據自然資源部和國家統計局數據估算，一季度，全國一二手房成交總量同比增長10%，其中二手房大幅增長34.7%。
從土地市場來看，據中指研究院統計，1—4月，22個重點城市土拍月度平均溢價率均在20%左右。4月土拍熱度不減，多地相繼拍出高溢價地塊，其中，4月22日，杭州兩宗地溢價率分別達到59.4%、74.4%。
業內人士認為，一季度房地產市場正式迎來交易規模的企穩信號，盡管4月新房成交增長動能轉弱，但二季度或將延續止跌企穩態勢。核心城市優質地塊土拍競爭激烈，預計這些項目未來將多開發為改善型產品，有助于促進改善型住房需求釋放，推動房地產市場止跌回穩。
一二手房成交總量同比增長10%
近日，自然資源部公布的數據顯示，一季度，全國辦理存量商品房轉移登記164.6萬件，同比增長34.7%?？硕鹧芯恐行闹赋?，這是官方公開披露的全國二手房交易規模數據。
而國家統計局的數據顯示，1—3月份，全國新建商品房銷售面積21869萬平方米，同比下降3%?？硕鹧芯恐行膿斯浪?，一季度全國商品房成交大約219萬套。
克而瑞研究中心認為，相比一季度一手房的持續筑底而言，二手房市場率先一步迎來大幅上漲，并拉動一季度一二手房成交總量達到383萬套，同比增長10%。2025年初房地產市場也正式迎來了交易規模的企穩信號。
從4月的成交情況來看，據克而瑞研究中心監測，重點26城4月上半月成交面積達317.17萬平方米，環比下降14%，與去年同期基本持平。同比來看，一線城市率先回穩，4月上半月成交量較去年同期增長32%；二線和三四線城市則同比分別下降10%和8%，更多是局部復蘇。
對于未來市場走勢，克而瑞研究中心認為，今年以來樓市處于止跌回穩通道中，2月市場止跌企穩，3月傳統營銷旺季來臨新房成交達到年度高點，而4月新房成交增長動能轉弱，全月成交預計將環比回落。不過由于去年基數較低，同比或延續持平，二季度或將延續止跌企穩態勢。
重點城市土拍溢價率持續保持20%左右
不僅樓市成交企穩，土地市場熱度也不斷升溫。
據中指研究院統計，1—4月，22個重點城市土拍月度平均溢價率均在20%左右。4月土拍熱度不減，北京、杭州、成都、蘇州、重慶、南京相繼拍出高溢價地塊，其中，4月22日，杭州蕭山區兩宗地溢價率分別為59.4%、74.4%；4月1日，杭州出讓的8宗地中有4宗溢價率超50%；4月7日，重慶渝北區新牌坊地塊溢價率達38.9%；4月2日，蘇州姑蘇區地塊以溢價率23.8%成交。
同時，在核心城市土拍帶動下，土地出讓金同比增長顯著，今年截至4月22日，300城住宅用地出讓金同比增長20.1%。
今年以來，房企投資聚焦核心城市，央國企資金優勢凸顯。據中指研究院統計，今年截至4月22日，22個重點城市溢價成交（溢價率>0）宅地中，央國企拿地金額占比達58%，民企拿地金額占比升至24%，主要是濱江一季度補倉力度較大，帶動民企整體拿地占比提升。高溢價率地塊來看，22個重點城市宅地溢價率在70%以上的地塊中，央國企的占比達70%。
從重點房企布局城市來看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要進駐或深耕城市。據中指研究院監測，一季度共8家房企拿地金額超百億元，其中5家房企拿地最多的城市均為北京，2家房企在杭州拿地居首位，中海、建發在北京+杭州拿地金額占比分別達76%、65%。
對于當前的土地市場，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，核心城市土拍升溫傳遞出一個重要信號，即隨著限價政策逐步退出，“政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求”的趨勢正在加快形成，讓商品住房回歸商品屬性也是近年來構建市場+保障的住房供應體系的應有之義。未來企業通過開發高品質改善型產品，有助于進一步撬動住房消費潛能釋放，推動房地產市場止跌回穩。同時，也需看到，當前房地產市場仍處于修復階段，房企普遍采取“聚焦核心城市”的投資策略，這一策略一定程度上導致核心城市土拍競爭加劇，也是多地土拍高溢價的重要原因，而除部分核心城市外，更多城市的土地市場短期仍面臨壓力。
校對：陶謙
