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保租房REITs擴募潮起 重構租賃住房行業商業模式
來源:證券時報網作者:張淑賢2025-01-02 18:39

近日,華夏基金華潤有巢REIT(不動產投資信托基金)擴募申請狀態更新為“已反饋”,這意味著該擴募項目已收到上交所反饋意見。2024年11月,該REIT的擴募申請獲受理,擬募集資金總額10.395億元。

這是保租房REITs擴募潮的縮影。目前,已有三單保租房REITs項目發布擴募公告,其中,華夏基金華潤有巢REIT及華夏北京保障房REIT的擴募均已向交易所申報并獲受理。在業內人士看來,已上市保租房REITs項目擴募,可形成明晰的租賃住房退出路徑,重構租賃住房行業的商業模式。

三單擴募項目正在積極推進

“華夏基金華潤有巢REIT的原始權益人正在積極溝通推進項目進展,爭取能在2025年順利實現擴募。”華潤置地董事長李欣接受證券時報記者采訪時表示。

華夏基金華潤有巢REIT擴募的底層資產位于上海市閔行區,是在2019年獲取R4專項租賃用地建設的保障性租賃住房項目,并于2023年3月正式開業運營,截至2024年6月30日,項目按房間數量計算的出租率已達96.2%。

作為我國首個市場化機構運營的保租房項目,華夏基金華潤有巢REIT底層資產包括位于上海市松江區的泗涇和東經兩個項目,均為R4租賃住房用地上建設的大型租賃社區。李欣向記者透露,華夏基金華潤有巢REIT前瞻地規劃了可持續性的擴募計劃,從持有的保租房項目中選定了計劃擴募項目,待相關項目達穩定經營狀態,且符合監管要求之后,將會盡快啟動擴募籌備,“未來,華潤有巢的投資戰略將聚焦于一線、二線人口凈流入城市的可擴募資產,不斷提高優質資產的獲取能力”。

截至2024年6月底,華潤有巢已累計進駐全國15個城市,在營項目42個,儲備項目20個,布局房源5.6萬間,納保房源2.8萬間,管理規模位列央企第一,是市場上唯一在北京、上海、廣州、深圳四個超一線城市均有大型租賃社區布局的租賃企業。

在已公告的公募REITs擴募項目中,華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT同樣為保租房REITs。其中,華夏北京保障房REIT作為北京市重要的保障性住房REITs產品,此次擴募購入項目為北京房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園及海淀區溫泉凱盛家園。

中金廈門安居REIT此次擬購入資產為位于廈門市島內的思明區和湖里區。廈門安居控股集團有限公司黨委副書記、總經理,廈門安居集團有限公司黨委書記、董事長汪曉林表示,本次新基礎設施項目的購入將實現存量與增量資產的良性循環,助力廈門市租賃住房資產的進一步發展壯大。

我國住房租賃市場蓬勃發展

目前,我國房地產業正處于發展模式轉型和周期性調整的關鍵期,“加快建立租購并舉的住房制度,加快構建房地產發展新模式”成為房地產業重要發展方向。在此背景下,我國住房租賃市場正在迎來蓬勃發展的歷史性機遇。

“過去十年間,中國人口加速向大城市聚集,人口流動性不斷增強。根據數據統計,截至2020年,我國流動人口達3.76億人,規模十分龐大,租賃住房市場需求長期旺盛。”李欣表示,“參照美國、日本等海外成熟經濟體,我國城鎮化率長期看仍有提升空間,給租賃住房市場帶來長期穩定的增量需求。”

REITs實現了保租房“投、融、建、管、退”閉環發展,重構了租賃住房行業的商業模式。截至目前,我國已上市6只保租房REITs產品,合計市值超100億人民幣。

在李欣看來,對標美國千億美元租賃住房REITs市值規模,我國租賃住房REITs擁有巨大的發展潛力和發展空間,“REITs打通了租賃住房資本市場的權益融資通道,能夠吸引低成本、長期限的耐心資本進入租賃住房領域,拓寬融資渠道,大大加快租賃住房的建設進程,推動租賃項目供給和租賃市場健康發展”。

以華夏基金華潤有巢REIT為例,2024年前三季度,該REIT業績繼續保持正增長,基金層面累計收入和EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)分別同比增長1%和5%。2024年,華夏基金華潤有巢REIT已向投資者進行了4次分紅,分紅金額共計6542萬元。

保租房REITs具備抗周期性

相較于其他資產類別,租賃住房經營具有較強的抗周期屬性,這主要是由于保租房的租金定價受政府監管,租金通常低于市場水平,具有一定的價格優勢,在市場租金波動時,能夠憑借價格優勢吸引租戶,保障出租率穩定,進而確保穩定的租金收入。

李欣表示,保租房REITs具備較強的抗周期和抗風險能力,能夠有效規避市場或宏觀經濟的短期波動,因而更受投資者青睞。

截至1月2日,中證REITs全收益指數自去年12月10日以來累計漲幅達5.14%,包括華夏基金華潤有巢REIT和華夏北京保障房REIT在內的保租房REITs漲幅更是均超10%。

“保租房REITs作為資本市場的一項重要創新產品,不僅在盤活存量租賃住房、助力房地產新發展模式方面,有著重要的作用。”一位REITs市場資深研究員表示,“而且由于保障性租賃住房對經濟周期波動的敏感度較低,隨著這一REITs板塊的持續健康發展,可以為發行人、投資者創造更多價值。”

校對:蘇煥文

責任編輯: 孫孝熙
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