證券時報網
吳永芳
2025-01-27 10:04
【導讀】重倉總市值達1.1億元，公募FOF加大配置REITs資產
中國基金報記者李樹超
隨著公募REITs市場節節走高，“選基專家”也加大了配置力度。數據顯示，截至2024年末，公募FOF重倉REITs總份額達2870萬份，連續五個季度持有份額持續攀升。
業內人士表示，受益于政策的大力支持、資本市場環境改善，以及公募REITs市場迅速發展，公募REITs資產受到公募FOF等專業機構投資者的持續增持。當前，這一品類的配置價值依然值得市場重點關注。
公募FOF重倉REITs總市值達1.1億元
作為REITs市場重要的增量資金，自公募FOF將REITs納入投資范圍，持有該類資產份額已經連續五個季度上臺階。
東財Choice數據顯示，截至2024年末，公募FOF重倉持有公募REITs份額為2870萬份，同比增長1919萬份，增幅為202%；重倉持有總市值為1.1億元，同比增幅為243%。
談及公募FOF持續增持公募REITs的現象，招商和享均衡養老三年持有期FOF基金經理楊宇分析，第一，REITs作為兼具權益屬性和穩定分紅特征的資產類別，與傳統股債資產呈現低相關性，能夠有效優化投資組合的風險收益結構；第二，2023年以來國內中長期國債收益率持續走低，具備穩定現金流分紅的REITs資產吸引力顯著提升；第三，REITs市場本身的擴容與管理人認知的深化，也為資金增配提供了基本面支撐。
“REITs兼具權益和穩定分紅屬性，與傳統股債資產呈現低相關性，一定程度上將改善公募FOF組合的夏普比。”楊宇稱。
中金基金創新投資部相關負責人也認為，一是2024年發布的新“國九條”提出要推動REITs市場的高質量發展，監管部門持續推出的一系列規則指引為公募REITs的發展提供了政策指導和支持；二是公募REITs底層經營資產具有可分配現金流透明性和相對穩定性，在大類資產配置中逐步顯示出性價比，成為公募FOF追求收益的重要選擇；三是隨著公募REITs市場不斷擴容，可供投資的標的逐漸增多，不同類型的底層資產也可以滿足公募FOF不同的投資需求和風險偏好。
天弘睿享三個月持有FOF、天弘永豐穩健養老FOF基金經理王帆也補充道，一年前REITs資產由于流動性、市場認知不足等問題，明顯偏離了其未來現金流的折現定價，也明顯低于成本法估值投資者的負債成本，出現了大幅低估。隨著REITs價格上漲，這類資產供給增加，參與市場定價的主體更加豐富，流動性越來越好，從而出現了公募FOF持有的REITs總規模不斷上升的情況。
依然長期看好公募REITs投資價值
在去年漲幅超12%的背景下，今年開年中證REITs全收益指數再度上漲5.41%；漲幅最高產品今年以來已超24%。當前，業內人士仍然看好該類資產的長期投資價值。
南方基金FOF投資部表示，近一年REITs市場取得較好表現，中證REITs指數一路震蕩上行。當前，該機構依然長期看好這一品類的配置價值。
該機構分析，首先，2024年REITs進入常態化發行階段，資產類型逐步擴展到消費基礎設施、文旅、水利等領域，市場規模也持續突破，政策持續優化審核效率與信披標準，這些都為市場注入了長期的活力。其次，在當前低利率環境下，REITs兼具高派息與抗通脹屬性，吸引力凸顯。再次，在結構上，REITs產品涉及的領域眾多，多元化的資產種類有助于市場不斷挖掘適宜當前宏觀經濟環境的配置方向。
“相信隨著未來REITs市場的不斷擴容，流通市值的持續走高，機制的不斷完善，這一品類將會受到越來越多人的關注。”南方基金FOF投資部相關負責人表示。
楊宇也認為，從絕對估值看，在十年期國債收益率逼近歷史低位的環境下，以分派率衡量的REITs估值中樞仍具安全邊際；從相對表現看，不同類型的項目資產存在分化，保障房、能源環保等防御性板塊已部分反映基本面預期，而順周期資產受經濟復蘇節奏影響估值仍具備吸引力，未來隨著宏觀經濟的修復，相對更看好后者的表現。
中金基金創新投資部相關負責人也認為，從政策和市場角度看，公募REITs配套政策持續推出，REITs立法事宜有望推進，公募REITs市場蓬勃發展，市場規模將持續增長，資產類型有望不斷擴充，公募REITs投資價值也將持續顯現。隨著未來中長期資金入市的大力推進，公募REITs還有望成為包括社保基金、保險資金等中長期資金青睞的標的。
具體到看好的投資方向，多家公募FOF管理人基于市場估值和內需改善等考慮，重點關注高速公路、消費類基礎設施等順周期資產。
楊宇表示，我們中期重點關注兩類順周期資產：一類為高速公路板塊，該類資產兼具高分紅和低估值特征，未來隨著宏觀經濟的溫和修復，有望迎來盈利與估值雙升，但不同的項目之間存在分化，我們會依據所處區域、項目本身的積極變化，以及估值角度綜合考量；另一類為消費類商業地產，在“擴內需”政策導向下，具備核心區位優勢的購物中心、社區商業項目將直接受益于消費復蘇，但當前階段這類資產普遍成立時間較晚，可選標的較為有限。
南方基金FOF投資部也表示，在細分領域方面，我們當前主要關注的方向包括弱周期方向的保障房、環保類REITs產品以及部分估值便宜、具備順周期特征的高速公路類REITs產品。未來隨著消費類基礎設施上市逐步滿一年，我們也將著重加大這一方向的研究，尋找長期具備持續穩定現金流與增值潛力的優秀標的參與投資。
