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不動產(chǎn)慈善信托財(cái)產(chǎn)登記近日迎來一項(xiàng)新的進(jìn)展。

經(jīng)歷了此前從縣域到市域的探索，2月中旬，杭州市開放各大不動產(chǎn)登記企業(yè)專窗辦理“不動產(chǎn)慈善信托財(cái)產(chǎn)登記”服務(wù)，打通了不動產(chǎn)慈善信托登記辦證的“最后一公里”。

如何將不動產(chǎn)納入信托財(cái)產(chǎn)，在很長一段時(shí)間里都是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

自2016年《慈善法》正式實(shí)施之時(shí)，就曾明確捐贈財(cái)產(chǎn)可以是現(xiàn)金、實(shí)物、房屋、有價(jià)證券、股權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等有形和無形財(cái)產(chǎn)，理論上上述資產(chǎn)均可成為慈善信托的財(cái)產(chǎn)來源。而在慈善信托探索發(fā)展的近9年間，不動產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)的納入始終是個(gè)難題。

杭州此次宣布開放專窗并非在此領(lǐng)域的首次“破冰”。更早之前，杭州已陸續(xù)探索和推動了個(gè)人和企業(yè)捐贈的財(cái)產(chǎn)備案登記的落地。2023年6月，全國首單由個(gè)人捐贈的不動產(chǎn)慈善信托在杭州市桐廬縣完成備案登記，由桐廬縣慈善總會和萬向信托共同擔(dān)任受托人；2024年11月，杭州首單由法人機(jī)構(gòu)捐贈的不動產(chǎn)慈善信托登記落地，由浙金信托擔(dān)任受托人。

此番進(jìn)展因何值得關(guān)注？昆侖信托慈善信托辦公室負(fù)責(zé)人成浙軍認(rèn)為，將不動產(chǎn)等非流動性資產(chǎn)納入慈善信托財(cái)產(chǎn)范圍，發(fā)揮了信托制度管理多種財(cái)產(chǎn)的制度優(yōu)勢。杭州通過企業(yè)專窗，捐贈人可便利地辦理不動產(chǎn)信托登記等復(fù)雜業(yè)務(wù)，為高凈值人群、企業(yè)及家族財(cái)富提供了更靈活的公益參與路徑，可以推動慈善信托規(guī)模增長，將是慈善財(cái)產(chǎn)來源新的增長極。

“小眾”的不動產(chǎn)慈善信托究竟是怎樣的業(yè)務(wù)模式？落地難點(diǎn)在哪？廣泛推廣這類項(xiàng)目還需突破哪些阻礙？我們與信托行業(yè)人士和法律人士聊了聊這些話題。

基于房產(chǎn)的可持續(xù)公益模式

“我們項(xiàng)目的委托人‘裝入’慈善信托的是一處商業(yè)辦公場所，今后這個(gè)場地產(chǎn)生的租金、售賣價(jià)款以及其他收益將主要用于公益慈善事業(yè)的發(fā)展，這處房產(chǎn)后續(xù)也需要我們雙方一起去運(yùn)營。”浙金信托慈善信托負(fù)責(zé)人以其此前落地的項(xiàng)目為例介紹了不動產(chǎn)慈善信托目前的業(yè)務(wù)模式之一。

金杜律師事務(wù)所合伙人王臻婷在此前分析首單落地的桐廬項(xiàng)目時(shí)還提及，基于不動產(chǎn)權(quán)利期限較長、權(quán)屬穩(wěn)定、方便管理的特點(diǎn)，受托人既可以將房屋出租所得的租金收益用于慈善捐贈活動，也可以將房屋使用權(quán)直接作為一項(xiàng)資助手段，幫助有特定需求的受益人，增加了慈善信托的靈活程度。

與現(xiàn)金類財(cái)產(chǎn)作為信托資產(chǎn)的項(xiàng)目相比，不動產(chǎn)慈善信托在業(yè)務(wù)模式上更明顯的優(yōu)勢在于自帶“造血”能力，核心價(jià)值在于“雙重可持續(xù)”。

“相比傳統(tǒng)資金類項(xiàng)目，這類項(xiàng)目存續(xù)時(shí)間也會更久一些。因?yàn)樗陨頃性丛床粩嗟淖饨疬M(jìn)來，委托人不需要再去追加財(cái)產(chǎn)或現(xiàn)金也能保持較長時(shí)間的運(yùn)作。”浙金信托慈善信托負(fù)責(zé)人認(rèn)為，不動產(chǎn)慈善信托的核心價(jià)值在于“雙重可持續(xù)”，既可以通過資產(chǎn)運(yùn)營為慈善信托注入活水，又能夠以法律手段保障慈善意圖世代延續(xù)。

成浙軍同樣對記者表示，信托架構(gòu)的靈活性還支持收益再投資，如租金、資產(chǎn)增值收益可持續(xù)用于慈善目的，形成“造血式”公益模式。

資產(chǎn)隔離的權(quán)證附注創(chuàng)新

業(yè)務(wù)模式“看上去很美”，但在實(shí)際落地過程中如何走通，也面臨重重阻礙。首先需要解決的就是不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)登記問題。

由于我國采用不動產(chǎn)物權(quán)登記生效主義，這也就意味著不動產(chǎn)登記成為決定房屋權(quán)屬的關(guān)鍵因素。功承瀛泰律師事務(wù)所律師唐潮對此作出進(jìn)一步解釋，“比如買賣房產(chǎn)，只簽一個(gè)買賣合同不代表我已經(jīng)獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)，需要在房產(chǎn)證上寫我的名字這套房才算屬于我所有。相當(dāng)于只要沒有登記，房屋產(chǎn)權(quán)就尚未歸我所有，更談不上對抗其他善意第三人。”

基于這樣的背景，不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)登記成為將不動產(chǎn)“裝入”慈善信托的第一步。但這帶來的下一個(gè)問題是，裝入信托的資產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)與信托公司自有資產(chǎn)隔離，以規(guī)避受托人挪用資產(chǎn)或出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)等可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)？

在杭州的實(shí)踐中，主要是從權(quán)證附注的角度做出突破。杭州此次開放企業(yè)專窗辦理“不動產(chǎn)慈善信托登記”服務(wù)，明確可以通過附注“慈善信托財(cái)產(chǎn)”不動產(chǎn)權(quán)證書的方式，允許企業(yè)或個(gè)人將國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)入慈善信托。

浙金信托慈善信托負(fù)責(zé)人認(rèn)為，登記簿附注條款使財(cái)產(chǎn)用途不可篡改，可以從源頭杜絕資產(chǎn)挪用風(fēng)險(xiǎn)。“通過不動產(chǎn)登記簿和權(quán)證附注‘慈善信托財(cái)產(chǎn)’的方式，可以明確信托財(cái)產(chǎn)與受托人自有財(cái)產(chǎn)的界限。常規(guī)操作中，受托機(jī)構(gòu)管理的房產(chǎn)易與自有資產(chǎn)混淆，導(dǎo)致權(quán)屬爭議或法律風(fēng)險(xiǎn)。杭州通過權(quán)證附注實(shí)現(xiàn)了‘資產(chǎn)隔離’，確保信托財(cái)產(chǎn)僅用于慈善目的，突破了傳統(tǒng)不動產(chǎn)慈善信托的權(quán)屬模糊、效率低下等瓶頸，為全國探索非貨幣慈善捐贈提供了制度樣本。”

在解決權(quán)屬隔離難題之后，不動產(chǎn)慈善信托在實(shí)踐環(huán)節(jié)還有諸多細(xì)節(jié)問題需逐一解決。

浙金信托慈善信托負(fù)責(zé)人提到，首先，不動產(chǎn)登記原有流程未預(yù)設(shè)“慈善信托”場景，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移是否需參照交易過戶或贈與處理存在爭議，這其中涉及制度銜接的空白。其次，進(jìn)行不動產(chǎn)登記的網(wǎng)簽備案環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生一定費(fèi)用，這也與慈善信托非營利屬性存在邏輯沖突，需要多個(gè)部門共同推動。

在多部門的共同努力下，杭州在優(yōu)化流程和降低成本等方面同樣打開了“窗口”，通過簡化流程、取消網(wǎng)簽備案等舉措壓縮不動產(chǎn)捐贈辦理時(shí)長，同時(shí)也降低了一定的成本。

剛剛邁出第一步

也有行業(yè)人士在采訪中坦言，這類慈善信托的發(fā)展在解決上述重重障礙之后，剛剛邁出了實(shí)踐的第一步。更大范圍下圍繞不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記和稅費(fèi)等相關(guān)問題的實(shí)踐尚待持續(xù)推進(jìn)。

近年來關(guān)于推動不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記的討論逐漸增多，也有城市率先開始試點(diǎn)，應(yīng)用范圍不僅僅適用于慈善信托，還涉及家族信托、特殊需要信托等服務(wù)信托業(yè)務(wù)領(lǐng)域。這其中的堵點(diǎn)包括與業(yè)務(wù)落地相關(guān)的政策協(xié)同、多部門協(xié)作、稅費(fèi)等諸多方面，此外大范圍的推廣和落地還需要進(jìn)一步統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、突破區(qū)域限制。

“難點(diǎn)還在于跨部門協(xié)作和政策落地。不動產(chǎn)慈善信托涉及民政、自然資源、稅務(wù)等多部門協(xié)作。早期因?yàn)槿狈y(tǒng)一指引，登記流程存在重復(fù)審批或職責(zé)不清問題。例如，備案登記需民政部門預(yù)審，但不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對慈善信托的法律屬性理解不足，導(dǎo)致執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一。”浙金信托慈善信托負(fù)責(zé)人表示。

不同交易模式下所涉及的稅費(fèi)問題同樣是其中關(guān)注的焦點(diǎn)。

上海某房地產(chǎn)從業(yè)人士對記者解釋，我國不動產(chǎn)交易主要涉及交易過戶和非交易過戶兩種形式，不同交易形式稅費(fèi)也有所不同。實(shí)踐中非交易過戶涉及的費(fèi)用通常較低，具體金額因情況不同存在差異。華北某信托行業(yè)人士對記者指出，如何打通以非交易過戶形式落地不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記，仍是其中更為核心的問題。

唐潮在采訪中同樣提及稅收問題仍需進(jìn)一步突破。“如果通過交易過戶去落地，等于稅費(fèi)還是以交易的名目去核定收取。但信托關(guān)系本質(zhì)上并非是交易，委托人沒有交易的意愿，卻要為了設(shè)立信托承擔(dān)交易的稅負(fù)，是以不動產(chǎn)設(shè)立信托的一大障礙。在什么時(shí)候收稅、收多少稅這些問題，從來都不僅是稅務(wù)上的問題，信托登記制度乃至信托制度本身的完善都需要具體的稅收方案的優(yōu)先解決和跟進(jìn)。”

在實(shí)踐中，費(fèi)用的差異確實(shí)為部分委托人是否將不動產(chǎn)納入信托財(cái)產(chǎn)帶來新的“糾結(jié)”。是否有望進(jìn)一步降低門檻？

令人欣喜的進(jìn)展是，北京已發(fā)文先行試點(diǎn)不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)登記工作。今年1月，北京出臺《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，明確北京轄內(nèi)信托公司可以將北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)設(shè)立不動產(chǎn)信托，其中也提及向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請僅需提交契稅完稅（或減免稅）憑證。華北某信托行業(yè)人士分析，盡管其中稅務(wù)問題的細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步明確，但這仍是一次積極的嘗試，在后續(xù)落地實(shí)踐方面的進(jìn)展值得期待。

另據(jù)記者了解，目前對不動產(chǎn)信托非交易過戶的需求仍在增加。上述人士認(rèn)為，新規(guī)將對委托人降低信托設(shè)立成本、促進(jìn)慈善信托及服務(wù)信托的發(fā)展等產(chǎn)生積極的支持作用。

如何邁向“大眾實(shí)踐”

自信托三分類新規(guī)將慈善信托單列為其中一類之后，慈善信托正迎來一波迅速發(fā)展。

信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，我國慈善信托累計(jì)備案數(shù)量2244單，累計(jì)備案規(guī)模85.07億元，其中2024年全國共新增備案規(guī)模16.61億元。慈善信托財(cái)產(chǎn)呈現(xiàn)出來源更加豐富等特點(diǎn)，股權(quán)、不動產(chǎn)、實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、信托受益權(quán)、保險(xiǎn)受益權(quán)等不同類型的財(cái)產(chǎn)進(jìn)一步豐富了慈善信托的財(cái)產(chǎn)來源，增加慈善信托的可持續(xù)性。

與此同時(shí)，與慈善信托的相關(guān)規(guī)定和配套政策也正在逐漸完善。如2月25日“新鮮出爐”的《關(guān)于慈善信托年度支出和管理費(fèi)用的規(guī)定》，分檔分類細(xì)化慈善信托年度支出，明確年度支出的下限，同時(shí)嚴(yán)控限制年度管理費(fèi)用的上限，進(jìn)一步增強(qiáng)慈善信托的可操作性。

聚焦不動產(chǎn)慈善信托領(lǐng)域，如何助力其進(jìn)一步發(fā)展？對信托公司而言，又將迎來哪些新的挑戰(zhàn)？

成浙軍認(rèn)為，杭州模式為全國提供了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)，有望推動慈善信托從“小眾探索”邁向“大眾實(shí)踐”。但其同時(shí)也坦言，未來不動產(chǎn)慈善信托還需要進(jìn)一步突破稅收、跨區(qū)域、跨部門協(xié)調(diào)等深層障礙。

從信托公司的角度來看，推動不動產(chǎn)慈善信托的發(fā)展，也對其在資產(chǎn)管理、合作伙伴拓展等方面帶來新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

浙金信托慈善信托負(fù)責(zé)人坦言，不動產(chǎn)慈善信托的運(yùn)營還涉及房屋招商、物業(yè)管理、買賣等諸多工作，而這并非金融機(jī)構(gòu)所擅長的，未來仍需與專業(yè)的中介公司、物業(yè)公司在不動產(chǎn)管理、物業(yè)管理等方面進(jìn)行合作。但作為一家信托公司，可以對信托項(xiàng)目中的租金等現(xiàn)金部分進(jìn)行一定的資產(chǎn)配置，幫助委托人在符合其風(fēng)險(xiǎn)偏好的同時(shí)實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)的保值增值，這同樣是未來需要努力的方向。