券商中國
陳銘
2025-03-12 16:54
存量房收儲新提法較之前有明顯放松，有望解決之前的瓶頸問題。
自去年5月明確去庫存政策方向以來，中央多次提出支持收購存量商品房用作保障性住房，多部門密切配合積極推動落實。今年政府工作報告在收購存量商品房政策方面又有較大突破，不僅首次提出“在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”，還明確提出“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，住房和城鄉建設部部長倪虹在全國兩會民生主題記者會上進一步明確了收購用途方向。
接受證券時報記者采訪的業內專家認為，存量房收儲新提法較之前有明顯放松，有望解決之前的瓶頸問題。在收購主體、用途、價格統籌放開后，收購模式可以更加多元化，疊加保障性住房再貸款使用范圍拓寬、地方政府專項債支持等為收儲提供更豐富的資金來源，將有利于更大范圍地推動收儲工作落地。
價格卡點或將打通
去年5月，中國人民銀行率先設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收購存量商品房用作配售型或配租型保障性住房，又在去年9月下旬優化了再貸款激勵政策。不過，從央行披露的最新數據來看，保障性住房再貸款已用規模距3000億元仍有較大差距，從側面反映出收儲進展有待加快。
記者多方采訪了解到，拖累收儲存量商品房“進度條”的一大主要原因，在于收儲過程中的價格撮合難度大。“由于之前要求按重置價收購，折算下來一般是市場價的一半左右，但開發商企業不愿意以這么低的折扣賣，收購主體又不可能‘高進低出’，因為收購的房源將來要用作配售型保障房，售價較低。”某地方住建局相關工作人員告訴記者。
值得注意的是，對于收購價格，今年政府工作報告首次提出“給予城市政府更大自主權”。在浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬看來，這將改變過去強調收購價格按照重置價格，導致推進難的狀況。“地方政府在實際操作中的決策權更大了，會根據不同城市、不同區域、不同項目的情況制定出一套更科學合理、風險可控的辦法，進一步加快去庫存。”
“這是重大突破，此前的價格卡點可能會有所打通，因為之前要求按照重置價格收購，現在雙方可以協商一個比重置價高但比市場價低的價格去完成收購。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者說。
申萬宏源房地產行業首席分析師袁豪也認為，目前收購價格偏低是收儲推進的堵點之一，預計后續地方政府可根據市場行情和房屋實際情況，合理確定收購價格，確保收購價格公平合理，這也將有利于收儲的更快推進。
收儲模式更加多元化
除了價格難撮合，清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟對記者表示，收儲卡點主要是供需不匹配的問題，因為庫存主要在三四線城市的偏遠地方，而真正需要保障房的是一二線城市的核心地區，但這些地方的庫存反而少。另外，除了區位，保障房對戶型、面積也有限制，套型要求小于90平方米甚至小于70平方米，但實際上多數的庫存沒法滿足要求。
證券時報記者了解到，此前，央行對于保障性住房再貸款收購存量商品房有精準要求，即收購主體為地方政府選定的不超過兩家地方國企，收購對象嚴格限定為房企已建成未出售商品房，收購用途定向用于保障性住房。
而今年政府工作報告明確提出，“在收購主體、價格、用途方面都給予地方政府更大自主權”。倪虹在全國兩會民生主題記者會上更是明確指出，“收購存量商品房，優先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等”。
“這是對收購主體、用途、價格給予更大自主權的具體解釋。”吳璟告訴記者，對于配租型保障性住房，收購主體不再局限于地方國企后，很多市場化的住房租賃主體，包括一些全國性的住房租賃主體都可以參與進來做收儲工作。另外，收購主體放開后，收購用途可能有更多想象空間。
吳璟進一步對記者表示，當前解決收儲堵點需要通過收購主體和用途的擴充與價格及房企債務重組相結合一起來解決，在收購主體、用途、價格統籌放開后，收購模式可以更加多元化。
收儲資金來源更豐富
由于此前保障性住房再貸款的使用范圍嚴格限定在地方國企收購房企已建未售商品房用作保障性住房，一些地方的創新收儲方式面臨資金困難。今年政府工作報告明確提出“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”。
中國社會科學院金融研究所一份報告指出，有城市采用“以舊換新”的方式進行收儲存量房，即國企平臺直接購買居民二手房再改造為保障性租賃住房，并將居民售房款用于購買指定新房項目。這種方式雖然解決了只能整棟收購未售新房時買賣雙方難以在價格上達成一致的問題，但是仍面臨收購資金來源不足和資金成本高兩大難題，因為收儲二手房無法申請保障性住房再貸款支持的低利率銀行貸款。
在李宇嘉看來，保障性住房再貸款使用范圍拓寬，意味著隨著收購主體、用途的放開，收購范圍不僅包括住宅、商辦、公寓、寫字樓等，用途范圍也更廣，包括用作學生宿舍、企業的人才住房、拆遷安置房等，只要能夠保證再貸款符合資金平衡就可以。
吳璟也對記者表示，期待保障性住房再貸款使用范圍拓寬與收購主體、價格、用途放開相結合，為收儲提供更豐富的資金來源。
在吳璟看來，今年政府工作報告中有關存量房收儲的提法較之前有明顯放松，有望解決之前的瓶頸問題。當然，中央明確將自主權放到地方政府后，需要地方政府因地制宜地去采取落地措施。未來幾個月，地方政府如果能夠更多發揮積極性、自主性，有一些積極的探索去推動項目落地，有幾個比較成功的示范類項目，能夠在全國范圍內起到很好的樣板作用，將有利于更大范圍地推動收儲工作落地。
值得一提的是，除了央行提供的保障性住房再貸款支持，財政部去年10月還提出支持用專項債收購存量商品房用作保障性住房，正在配合有關部門抓緊研究細化相關措施。今年政府工作報告中也明確提出“擬安排地方政府專項債券4.4萬億元”，其中一個使用方向就是收購存量商品房。
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究總監郭翔宇認為，專項債將進一步充實收儲工作的資金池、降低資金成本，有助于緩解參與主體的資金壓力，提升收儲工作的落實效率。
校對：楊舒欣
