證券日報
蘇向杲
2025-04-03 11:02
3月樓市進入傳統“小陽春”時段。機構數據顯示，3月房地產市場延續修復態勢，多個核心城市迎來“小陽春”行情。
其中一線城市市場回暖態勢較為明顯。Wind數據顯示，3月一線城市商品房成交面積環比增加近95%，同比增加18%，其中北京和上海商品住宅成交面積環比翻番。相比之下，二三線城市“小陽春”成色不一，部分城市表現平淡，市場整體延續分化格局。
今年以來，房地產調控政策持續密集出臺，中指研究院統計發現，僅3月各地約出臺政策56條。政策引導與市場機制相互作用，讓3月房地產市場成為觀察全年走勢的關鍵窗口。業內預計，二季度隨著政策的進一步落實，核心城市成交量有望繼續修復，一線及核心二線城市市場或率先“止跌回穩”，但城市間分化仍將持續。
一線城市“領跑”
4月1日，中指研究院研究副總監李益峰在市場形勢及企業研究成果分享會上表示，去年四季度以來，重點城市新房銷售量已連續兩個季度保持修復態勢，二手房成交明顯增長，市場“止跌回穩”取得一定成效，3月多個核心城市迎來“小陽春”行情，市場延續修復態勢。
在新房方面，3月克而瑞監測的30個城市成交規模為1270萬平方米，因2月基數較低，成交環比大漲85%，同比增長7%。受此帶動，一季度30城新房成交累計同比增幅約一成。該機構認為，受供給放量、房企營銷力度增加等影響，新房市場迎來局部“小陽春”。
聚焦不同能級城市，一線城市新房市場回暖態勢明顯，市場韌性強于二三線城市。Wind數據顯示，3月一線城市商品房成交面積為266.96萬平方米，環比增加近95%，同比增加18%。克而瑞分析認為，這主要得益于新政持續刺激潛在需求釋放，疊加適銷對路樓盤入市，推動整體成交規模居階段性高位。
具體到城市，據Wind數據，3月北京、上海、廣州、深圳商品房（住宅）成交面積（北京和廣州為網簽面積）分別約為59.3萬平方米、115.0萬平方米、62.7萬平方米和30.0萬平方米，環比分別增長120.0%、102.3%、72.9%和76.4%，同比分別增長48.4%、6.0%、16.0%和30.6%。
與之相對，克而瑞指出，二線城市和三四線城市“小陽春”成色相對一般，3月成交量與去年大致持平，更多呈現局部復蘇態勢。從一季度來看，新房成交同比增長的城市，除了熱點城市成都之外，更多是前期深度調整的南京、武漢、寧波、合肥、長沙、佛山等經濟、人口基本面較佳的二三線城市。
整體來看，二手房市場表現保持良好態勢。克而瑞數據顯示，3月30個重點監測城市二手房成交階段性回升，環比增長48%至2212萬平方米，同比增長20%，“金三”二手房市場表現總體好于去年。
從城市維度來看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二線城市同比仍保持兩成以上正增長，整體韌性較強。相較而言，重慶、合肥等城市同比基本與去年持平，漲幅均在5%以內，二手房市場暫無明顯起色。
以北京為例，Wind數據顯示，北京3月二手房網簽套數為19234套，環比增長62.0%，同比增長34.7%。同期二手房網簽面積近173.6萬平方米，環比增長61.3%，同比增長37.7%。
從房價來看，受改善型住宅入市的結構性因素帶動，3月新房價格有所上漲，但二手房市場“以價換量”的特征仍然明顯。中指數據顯示，3月百城新建住宅均價16740元/平方米，環比上漲0.17%，同比上漲2.63%；二手住宅均價13988元/平方米，環比下跌0.59%，跌幅較上月擴大0.17個百分點，僅成都二手房價格環比微漲0.06%。
核心城市成交量有望繼續修復
今年《政府工作報告》首次將穩住樓市股市寫進總體要求，在房地產部署方面也著墨頗多，“持續用力推動房地產止跌回穩”成為全年房地產政策的核心目標，“推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”是產業轉型的重要方向。
今年以來，房地產調控政策密集出臺，如3月16日，中辦、國辦印發《提振消費專項行動方案》，在大宗消費更新升級行動中，明確提及“更好滿足住房消費需求”。再如3月31日，住房和城鄉建設部發布國家標準《住宅項目規范》，為“好房子”建設提出新要求。
在地方層面，多地繼續通過優化公積金貸款政策、加大購房補貼力度等方式降低居民購房成本，推動住房需求釋放。中指研究院初步統計發現，僅3月單月，全國各地出臺約56條政策，其中南京全面取消限售，深圳加大公積金貸款支持力度，探索“房票安置”政策等影響較大。
前不久，在中國發展高層論壇2025年年會上，中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任、中央農村工作領導小組辦公室主任韓文秀表示，去年四季度以來，房地產市場交易和價格出現積極變化，一線城市回暖態勢比較明顯。“我們將繼續推動房地產市場止跌回穩，加快構建房地產發展新模式，促進房地產市場長期持續健康發展。”
克而瑞分析稱，今年中央房地產政策將圍繞“穩預期、防風險、促轉型”三大核心目標，進一步形成政策“組合拳”。而在地方層面，政策將圍繞“品質升級、需求激活、存量盤活”三大維度發力，落地“好房子”建設標準、持續優化需求端政策、協同推進供給側結構性改革與存量盤活、擴容城市更新與保障性住房建設將成為重要方向。
李益峰預計，加快推動各項政策落地見效是接下來的重中之重。預計二季度各項政策落實將加快，疊加去年四季度以來優質地塊供應增加，接下來“好房子”項目將陸續入市，或將帶動改善性住房需求釋放。
李益峰表示，二季度核心城市成交量有望繼續修復，一線及核心二線城市市場有望率先“止跌回穩”，但城市及城市內部板塊之間分化行情延續。
克而瑞進一步分析稱，4月或將延續3月弱復蘇走勢，二季度整體新房成交規模環比將有所回升，但考量到去年高基數影響，同比持平或小幅微增，累計同比維持正增。核心一二線城市持續分化，北京、上海、深圳、杭州、成都等供給導向型城市，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應；廣州、武漢、南京等城市后續成交有望延續弱復蘇；福州、南寧、昆明、長春等城市的高庫存問題短期或難解，整體去化或難言樂觀，三四線城市成交規模將延續筑底。
