證券時報網
阮潤生
2025-04-19 07:48
近期，多地發布住房“以舊換新”政策。
4月17日，青島發布“以舊換新”實施方案，全市擬通過收購個人二手住房1200套以上用作保障性租賃住房、長租房等，支持改善性需求，鼓勵群眾“賣舊房，買新房”，實現帶動銷售新建商品住房1200套以上。
另外，南京在“房七條”新政中提出，優化拓展住房消費“以舊換新”模式，通過政府、開發企業補助，金融機構支持，經紀機構幫賣等方式，組織引導開發企業開展“買新助賣舊”活動，首批政府補助資金1億元。
接受券商中國記者采訪的業內人士認為，近兩年各地國企平臺收購二手房的模式資金來源更多為地方財政資金，這也導致實際落地規模相對有限，若通過金融機構引入更多低成本增量資金支持，各地開展“以舊換新”規模有望加大，可以更好地助力樓市“止跌回穩”。
青島發布“以舊換新”實施方案
4月17日，青島市實施住房“以舊換新”促進住房領域消費工作方案（試行），其中提出，全市擬通過收購個人二手住房1200套以上用作保障性租賃住房、長租房等，支持改善性需求，鼓勵群眾“賣舊房，買新房”，實現帶動銷售新建商品住房1200套以上的目標。
據了解，此次青島建立“2+10”的收購實施主體模式，由青島市住房城鄉建設局會同市國資委確定2家市級實施主體，由各區（市）政府分別確定1家區屬國有企業作為區級實施主體，鼓勵社會化企業廣泛參與，實現“實施主體全城通收、換房群眾全城通購”。
根據方案，實施主體收購的房屋應為成套二手住房，房齡按照不動產權證記載的竣工日期之日起不超過20年；房屋產權清晰，不存在限制房屋交易的情形，可自由上市交易；周邊交通便利，醫療、教育、生活等基礎設施配套完善，物業管理規范。被收購房屋的產權人須同步購買新建商品住房，新購商品住房建筑面積應大于二手住房建筑面積，或總價格高于二手住房的收購總價格。
對于資金來源，方案提出，收購資金可辦理銀行貸款，首付款由實施主體自籌，剩余部分由商業銀行貸款提供。財政部門對實施主體給予每套3萬元的一次性收購補助和每年2%的收購貸款貼息（最長不超過5年），由市財政和新建商品住房轄區財政共同承擔，其中，一次性收購補助由市財政負擔，貸款貼息由新建商品住房轄區財政負擔。
實施程序按照新房認購、房源申報、收購洽談、新房購置、二手住房轉移登記、資金支付、新建房屋登記等七個步驟進行。其中，在收購洽談方面，實施主體對二手住房進行實地查看，符合規定條件的，委托3家專業房地產評估機構進行市場價格評估，選取排序中間的評估值作為房屋交易價格與換房人進行協商。協商一致的，雙方簽訂《二手房買賣合同》并辦理網上備案手續。在資金支付方面，實施主體和貸款銀行應分別將二手住房首付款和發放的貸款存入換房人的銀行賬戶，該賬戶由實施主體、換房人、房地產開發企業三方共同監管，用于支付新建商品住房的購房款。
對于房源管理，方案提出，收購房源用作保障性租賃住房的，由區（市）住房城鄉建設部門發放保障性租賃住房認定書。實施主體應規范運營管理工作機制，通過青島市租賃住房全生命周期管理服務信息平臺提供可靠、便捷的信息公共服務，也可委托市場化租賃機構、物業機構、區（市）房產管理部門運營管理或建立實施主體之間跨區運營管理合作模式。收購房源用作市場化長租房的，由區（市）住房城鄉建設部門進行認定，進行日常監督管理，規范租賃市場秩序，保障租賃雙方合法權益。
多地加大“以舊換新”政策支持力度
除了青島，近日，南京在“房七條”新政中也提出，進一步滿足居民置換改善需求。優化拓展住房消費“以舊換新”模式，通過政府、開發企業補助，金融機構支持，經紀機構幫賣等方式，組織引導開發企業開展“買新助賣舊”活動，首批政府補助資金1億元，先購先得，補助標準為購買“買新助賣舊”名錄庫內新建商品住房合同金額的1%，疊加開發企業促銷優惠，促進各類住房改善需求加速釋放。
南京市房協有關負責人表示，今年“以舊換新”針對新房購置的補助主要分為兩個部分，第一，政府給予新房合同金額1%的補助，首批政府補助資金金額總計1億元，以完成網簽備案時間為準，先購先得；第二，開發企業給予不低于新房首付款3%～5%的補助。假設客戶購買一套合同總價為500萬元的新房，支付首付款200萬元，如開發企業給予的補助按5%計算，則購房人可享受開發企業補助約10萬元，加上政府補助的5萬元，總計約15萬元。
上述負責人還表示，過去，很多家庭在換房時面臨“先賣舊房還是先買新房”的兩難選擇，既擔心舊房賣不掉，又怕錯過心儀的新房。今年采取的“買新助賣舊”模式，可以讓購房人先選定新房，再逐步處理舊房，讓市民換新房更從容。
另外，近日，光大銀行廣州分行為珠海安居集團（珠海華發集團子公司）批復“商品住房以舊換新”項目貸款5億元，并首次落地投放貸款6400余萬元。珠海安居集團使用本筆貸款，直接收購市內符合條件的舊房178套，改造后用作人才公寓等市場化租賃住房房源；個人出售“舊房”后，可在全市范圍內，按需購買由珠海華發集團開發的“新房”。
據光大銀行公司金融部相關負責人介紹，該模式對助力房地產市場平穩健康發展可謂“一舉三得”：一方面，打通了舊房置換新房的資金堵點，幫助居民以合理價格順利出售舊房、用獲得的售房資金購買新房，真正有效釋放了潛在的改善性住房需求；另一方面，也加快了市場存量商品房庫存出清；與此同時，更豐富了市場化租賃住房房源供給。
中指研究院政策研究總監陳文靜接受券商中國記者采訪時表示，今年以來，各地住房“以舊換新”的持續落地推進，預計對于打通一二手鏈條，改善性住房需求釋放均有一定的促進作用。近兩年各地國企平臺收購二手房的模式資金來源更多為地方財政資金，這也導致實際落地規模相對有限，若通過金融機構引入更多低成本增量資金支持，各地開展“以舊換新”規模有望加大，可以更好地助力樓市“止跌回穩”。
校對：蘇煥文???????
