證券時報
陳霞昌
2025-05-15 23:50
二季度以來，地方發(fā)布的擬用專項債收儲土地規(guī)模爆發(fā)式增長。
據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，4月份，地方公告的擬用專項債收儲土地面積達(dá)7198公頃，涉及金額達(dá)1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。截至5月13日，全國已有171個城市發(fā)布專項債收儲土地計劃，合計收儲金額達(dá)到3918億元，明確涉及收儲宅地規(guī)模達(dá)到6565公頃。
克而瑞研究中心測算，若公布的收儲宅地規(guī)模如期落實，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長了54%，助力全國新房去化周期下降超過2個月。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，專項債收儲政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段，建議各地主管部門進(jìn)一步優(yōu)化推進(jìn)，讓更多“擬收儲”變?yōu)椤耙咽諆Α保瑫r，細(xì)化專項債收儲地塊數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)識別不同城市板塊的庫存壓力梯度變化，全面提升因城施策的精準(zhǔn)性和可操作性。
二季度擬收儲規(guī)模爆發(fā)式增長
今年以來，地方發(fā)布擬用專項債收儲土地規(guī)模逐月增加。
據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，截至5月13日，全國已有171個城市發(fā)布專項債收儲土地計劃，合計收儲金額達(dá)到3918億元。其中，除去沒有標(biāo)注用途屬性的地塊之外，含宅用地共有1575宗，擬收購總價2250億元，擬收儲面積總和達(dá)到6565公頃。
值得注意的是，二季度以來，地方公布的擬用專項債收儲土地規(guī)模爆發(fā)式增長。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，4月份，地方公告的專項債收儲土地面積達(dá)7198公頃，涉及金額1730億元，面積、金額均已超出一季度總量。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)還顯示，從宅地收儲清單來看，三四線城市擬收儲面積為5437公頃，占比達(dá)到84%，合計收購總價1659億元，占比74%。從各城市收儲規(guī)模來看，目前有13個城市擬收儲規(guī)模超過100公頃，其中僅有4個二線城市，分別為鄭州、昆明、西安、天津。鄭州擬收儲規(guī)模273公頃，高居首位，較第二名平頂山高出108公頃。擬收購總價最高的城市是西安，合計公布125.6億元，較鄭州高出了9.6億元。西安收儲土地平均地價達(dá)到9100萬元/公頃，也是13城中平均收儲單價最高的城市。
對于三四線城市收儲占比較高的原因，克而瑞研究中心市場研究總監(jiān)馬千里認(rèn)為，相對于一二線城市而言，三四線城市在本輪調(diào)整中面臨著更大的需求端波動，且更多地塊由城投托底拿地，大量宅地因財務(wù)測算無法滿足開工條件，導(dǎo)致城市潛在庫存高企。為加快達(dá)成行業(yè)的新的供求平衡，土地收儲成為了現(xiàn)階段這些地塊的唯一出路。
收儲驅(qū)動城市降庫存新模式
對于已公布的6565公頃收儲宅地規(guī)模，據(jù)克而瑞研究中心測算，按全國土地平均容積率折算，擬收儲宅地的理論建筑面積已經(jīng)超過1.3億平方米，超過估算的前四月新房銷售規(guī)模的一半。從降低庫存規(guī)模的角度來說，若公布的收儲宅地規(guī)模如期落實，等效于2025年前四月新房成交面積同比至少增長了54%，助力全國新房去化周期下降超過2個月。
克而瑞研究中心還結(jié)合各城市近一年新房交易規(guī)模測算，若擬收儲計劃全部落實，將有14個城市廣義庫存下降超過1年。其中，九江、六安等新房交易規(guī)模較低的三四線城市，理論上可降低廣義去化周期超過3年，而漳州、南充、咸寧、金華、安慶、濱州等城市也超過2年。
值得一提的是鄭州，馬千里指出，鄭州廣義庫存去化周期下降達(dá)到1.1年，是今年迄今為止一二線城市中唯一因為土地收儲改善廣義庫存超過1年的城市。
馬千里認(rèn)為，專項債收儲政策已進(jìn)入密集發(fā)布階段，各地政府通過高頻次公告有效改善市場供需預(yù)期，并成為當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)市政策體系的關(guān)鍵支撐。
馬千里建議，各地主管部門可從兩方面進(jìn)一步優(yōu)化推進(jìn)，一是加速存量收儲計劃的落地轉(zhuǎn)化，讓更多“擬收儲”變?yōu)椤耙咽諆Α?，推動政策由“穩(wěn)預(yù)期”向“穩(wěn)市場”實質(zhì)性轉(zhuǎn)變；二是著力構(gòu)建細(xì)化信息的透明機制，細(xì)化專項債收儲地塊的權(quán)屬信息、區(qū)域分布及開發(fā)進(jìn)度等數(shù)據(jù)維度，精準(zhǔn)識別不同城市板塊的庫存壓力梯度變化，從而為“一地一策”的精準(zhǔn)調(diào)控提供動態(tài)數(shù)據(jù)支撐，全面提升因城施策的精準(zhǔn)性和可操作性。
校對：王蔚
