經濟參考報
周以航
2025-01-23 09:03
今年以來，中證REITs全收益指數上漲3.08%，其間58只REITs產品中有47只獲得正收益，占比超八成。
公募REITs“日光基”頻現
1月17日，備受市場關注的首單城市更新項目——華夏金隅智造工場REIT發布公告，由于公眾投資者累計有效認購規模超過初始募集規模上限，宣布公眾投資者發售部分提前結束募集并進行比例配售。最后認購日為2025年1月17日，自2025年1月18日起不再接受公眾投資者認購申請，對于未確認部分的認購款項，將在募集期結束后退還給投資者。
根據公告，該基金原定募集期限為2025年1月17日至2025年1月20日。
今年1月以來，已經出現了多只發行首日便被投資者搶光的REITs“日光基”。國泰君安濟南能源供熱REIT、易方達華威農貿市場REIT，原來的募集期均為1月6日至1月7日，但都僅發售了一天。國泰君安濟南能源供熱REIT發售結果公告顯示，公眾投資者有效認購基金份額數量為122.02億份，是公眾發售初始基金份額數量的813.44倍，創下公募REITs公眾認購倍數歷史新高。
截至最新，尚有匯添富上海地產租賃住房REIT、南方順豐倉儲物流REIT、創金合信首農產業園REIT、華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT、中銀中外運倉儲物流REIT等5只REITs還處在首發受理、反饋和問詢階段。
資產配置價值日益凸顯
2020年4月，中國證監會、國家發改委發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著基礎設施公募REITs試點正式啟動。2021年6月，首批9只基礎設施公募REITs在滬深交易所上市。
2024年是公募REITs大年，市場常態化發行加速，目前全市場已上市公募REITs產品達58只。數據顯示，2024年發行的公募REITs數量高達29只，募資規模655億元，新發數量是過去三年的總和。
二級市場表現較為亮眼，2024年REITs產品平均漲幅11.48%，其中華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT累計漲幅超40%。
公募REITs類資產配置的價值日益凸顯。步入2025年，在權益市場表現不佳的背景下，中證REITs全收益指數上漲3.08%。其間58只REITs產品中有47只獲得正收益，占比超八成，華泰南京建鄴REIT、華夏大悅城商業REIT的漲幅居前，分別上漲11.96%和10.33%。從REITs持有項目的類型來看，2025年以來，園區基礎設施、消費基礎設施、保障房類REITs漲幅居前。
溢折價差距較為突出
當市場上對某REITs的需求旺盛，而供給相對不足時，愿意以高于資產凈值的價格買入，容易出現升水情況，意味著其對該REITs的未來收益預期較高。反之，為貼水。
當前REITs行情持續火熱，但各產品溢折價現象也十分明顯。截至最新收盤，溢價率最高的基金為華夏北京保障房REIT，升水率高達53.19%；中金廈門安居保障性租賃住房REIT升水率為51.71%，嘉實中國電建清潔能源REIT、銀華紹興原水水利REIT、紅土創新深圳人才安居REIT的升水率超過40%。
而華夏中國交建高速REIT貼水率超過45%，中金安徽交控REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT等20只基金也有不同程度的折價。
溢價的產品集中在保障性租賃住房、能源基礎設施、消費基礎設施及生態環保類項目；折價的產品主要是交通基礎設施、園區基礎設施、倉儲物流類標的。
平安證券指出，保障房、環保相關標的經營業績較為穩定，更受配置型資金關注，所以這些領域的REITs容易出現升水；而產業園、倉儲物流領域因經營壓力較大，其REITs可能會出現貼水，投資者配置時會更謹慎。
華寶證券也認為，盡管2024年公募REITs二級市場整體表現優異，但不同行業之間的表現仍有分化，建議重點關注穩定性與確定性較高的資產類型，同時觀察經濟修復以及部分行業筑底企穩情況。
REITs市場有望進一步提質擴容
REITs資產受熱捧主要有以下幾點原因：一是宏觀經濟與市場環境因素。中債國債10年期到期收益率自2024年12月以來下降超30個基點，無風險利率的降低，使得REITs作為固定收益類資產的吸引力大幅提升。
二是REITs自身具有諸多優勢。產品具有收益穩定、風險相對適中及資產組合分散風險等特點。REITs具有高頻高比例分紅的特點，已上市公募REITs產品2024年全年分紅104次，分紅金額合計83.95億元。另外，REITs的底層資產豐富多樣，通過資產組合的多元化，分散投資風險。
三是政策與市場發展因素。2024年相關部門發布了支持公募REITs市場擴容的政策，為優質基礎設施項目提供更多資金支持。2024年，首批消費REITs、首只水利REIT發行上市、首只跨海大橋REIT陸續上市，首只農貿市場REIT，首只熱能REIT申報獲批并上市。基礎資產類型不斷豐富，市場在持續擴容與創新，滿足了市場多元化投資需求。
四是投資者偏好因素。對于機構投資者和高凈值客戶，REITs作為與股票、債券等并列的金融資產，豐富了資產配置的種類。另外，投資者的理念也在轉變，越來越認識到REITs在資產配置中的重要性和獨特價值。
中金基金表示，2025年伴隨政策的進一步完善和市場的逐步成熟，REITs市場規模有望繼續擴大。常態化發行機制下，預計將有更多領域的“首單”項目納入公募REITs發行范圍，文旅基礎設施、養老、數據中心等領域有望迎來新的突破，REITs市場有望進一步提質擴容。
